Numéro 1 de la création d'entreprise en France

Fonctionnement La société civile immobilière est créée par 2 associés au minimum, personnes physiques ou morales. La loi ne prévoit aucun maximum. Les associés constituent un capital social avec des apports en nature ou en numéraire (20% au minimum doivent être libérés à la création, le solde dans les 5 ans). Le capital peut être fixe ou variable, il n'y a pas de montant minimum. Les associés de la SCI sont responsables des dettes sur leurs biens personnels, à hauteur de leurs parts dans le capital. La société s'organise autour de deux organes de gestion: l'assemblée des associés et un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Sous réserve des statuts, le gérant a les pouvoirs les plus étendus pour agir dans l'intérêt de la société. Les associés fixent librement dans les statuts les modalités de fonctionnement de la SCI: pouvoirs du gérant, droits et devoirs des associés, conditions d'entrée et de sortie du capital, fréquence de réunion des assemblées, modalités de votes, conditions de dissolution..La seule obligation légale est la rédaction d'un rapport de gestion annuel par le gérant, et sa communication aux associés. La nomination d'un commissaire aux comptes est facultative (sauf si 2 des 3 seuils suivants sont atteints: plus de 50 salariés; chiffre d'affaires HT supérieur à 3 000 000 euros; total de bilan supérieur à 1 550 000 euros).

• Enregistrement des statuts auprès du Centre des Impôts
• Demande d'immatriculation au CFE avec les documents suivants:
• formulaire M0 de création de société
• exemplaire de pouvoir du représentant légal s'il n'a pas signé lui-même le formulaire
• exemplaires signés et datés des statuts
  • si l'associé ou le gérant est une personne morale non immatriculée sur un registre public, exemplaires des statuts.
  • Preuve de la jouissance du siège social
  • attestation de parution de l'avis de constitution de la société dans un journal d'annonces légales
  • copie de la pièce d'identité du gérant
  • déclaration sur l'honneur de non condamnation du gérant
  • chèque à l'ordre du greffe du Tribunal de Commerce pour les frais d'immatriculation

En principe, la SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu: les associés déclarent leurs dividendes sur leur déclaration de revenus personnels dans la catégorie des revenus fonciers. Le dépôt de la comptabilité au Greffe du Tribunal de Commerce est facultatif.

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés: c'est elle qui est imposable sur les bénéfices qu'elle a réalisé. C'est un choix irrévocable. Le dépôt de la comptabilité au Greffe du Tribunal de Commerce est alors obligatoire.

Comme son objet est civil, la SCI est exonérée de la TVA. Elle peut cependant opter pour l'application de la TVA sur les loyers encaissés.

La création d'une SCI a pour avantage de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle permet de posséder et de gérer des immeubles à plusieurs sans les contraintes de l'indivision (qui requiert systématiquement l'unanimité des copropriétaires et provoque souvent des blocages). Par exemple, un héritier peut céder ses parts sociales, sans obliger les autres héritiers à vendre l'immeuble (comme en indivision).

La SCI optimise la répartition et la transmission d'un patrimoine immobilier: en effet les parts sociales d'une société sont plus facilement cessibles que des biens immobiliers de valeur différente. De plus, les statuts peuvent prévoir la protection d'un individu: dans la situation d'un couple marié, le conjoint survivant ne peut être évincé par les héritiers. Enfin, les parts sociales de la SCI n'ont pas la même valeur que l'immeuble lui-même, ce qui facilite la transmission du patrimoine.